Vente d’un logement : le diagnostic électrique est-il obligatoire ?

Oui, le diagnostic électrique est obligatoire lors de la vente d’un logement dès que l’installation intérieure a plus de 15 ans, quelle que soit la taille du bien ou l’année de construction de l’immeuble. Ce document, appelé « état de l’installation intérieure d’électricité », doit être annexé au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur : sans lui, ou s’il est périmé, le vendeur perd la protection légale contre les vices cachés en cas d’incident électrique après la vente. Sa durée de validité est de 3 ans pour une vente, contre 6 ans pour une location. Voici qui doit le faire réaliser, ce qu’il contrôle, son coût, et ce qui se passe s’il révèle des anomalies.

Qui doit faire réaliser ce diagnostic, et pour quels logements ?

L’obligation revient au vendeur, qui doit faire établir le diagnostic avant la signature du compromis ou, à défaut, avant l’acte authentique. Il ne concerne que les installations électriques de plus de 15 ans : en dessous, aucun diagnostic n’est exigé, à condition de pouvoir justifier la date de l’installation (facture d’un électricien, attestation Consuel). Contrairement à une idée reçue, ce diagnostic ne peut pas être réalisé par l’électricien qui est intervenu sur le logement, même s’il est certifié RGE : seul un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité Cofrac est habilité à l’établir, au même titre que le DPE ou le diagnostic amiante. À Paris et dans les communes anciennes de la petite couronne, une large part du parc immobilier dépasse largement ce seuil de 15 ans, ce qui rend ce diagnostic quasi systématique lors d’une vente.

Que vérifie le diagnostic, et combien coûte-t-il ?

Le diagnostiqueur contrôle une liste de points précis définis par la réglementation : présence et fonctionnement d’un dispositif différentiel de protection, adéquation entre la section des câbles et le calibre des disjoncteurs, présence d’une liaison équipotentielle et d’une prise de terre, absence de matériels vétustes ou de fils dénudés, éloignement des points d’eau des éléments électriques. Le tarif n’est pas réglementé et varie selon la taille du bien, généralement entre 100 et 250 € pour un logement standard, un peu plus pour une maison. Il est recommandé de comparer plusieurs devis, ce diagnostic étant souvent réalisé en même temps que les autres diagnostics obligatoires de la vente (DPE, gaz, amiante, plomb).

Le diagnostic révèle des anomalies : quelles conséquences pour le vendeur ?

• Contrairement à la location, aucune obligation de travaux ne pèse sur le vendeur : le diagnostic est un document d’information, pas une mise en demeure.
• L’acquéreur en prend connaissance avant de signer et peut s’en servir pour négocier le prix ou demander un geste commercial correspondant au coût estimé des travaux.
• Certains acheteurs, notamment via leur banque ou leur assurance, exigent malgré tout une remise aux normes minimale avant le déblocage du prêt, en particulier si l’installation présente un danger immédiat (absence de terre, tableau vétuste).
• Faire réaliser les réparations les plus visibles avant la mise en vente (tableau électrique, mise à la terre) limite souvent la marge de négociation de l’acheteur.

Une mise aux normes électriques partielle avant la vente, ciblée sur les points relevés par un premier diagnostic, coûte généralement bien moins cher que la décote demandée par un acquéreur qui découvre les anomalies au dernier moment. Un point de vigilance fréquent concerne le tableau électrique : un modèle ancien à fusibles ou sans différentiel calibré fait quasi systématiquement l’objet d’une remarque dans le rapport.

Diagnostic périmé ou absent le jour de la signature : que faire ?

Si le diagnostic a plus de 3 ans à la date de signature de l’acte authentique, il doit être refait : un compromis signé avec un diagnostic encore valide mais qui expire avant la vente définitive oblige à en produire un nouveau. À l’inverse, une installation entièrement refaite depuis moins de 15 ans peut être justifiée par une attestation de conformité Consuel, qui vaut équivalence et dispense de diagnostic. Vendre sans diagnostic à jour n’empêche pas juridiquement la transaction, mais expose le vendeur à une action de l’acheteur sur le fondement de la garantie des vices cachés si un sinistre survient après coup et qu’il est démontré que l’installation ne respectait pas les exigences de la norme NFC 15-100. Faire réaliser ou refaire ce diagnostic suffisamment en amont de la mise en vente évite ce risque et laisse le temps d’anticiper d’éventuels travaux.

Le diagnostic électrique oblige-t-il à réaliser des travaux avant la vente ?
Non, contrairement à la location. Il s’agit d’un document d’information remis à l’acheteur : le vendeur peut vendre en l’état, mais le résultat du diagnostic influence presque toujours la négociation du prix.

Un électricien peut-il réaliser lui-même ce diagnostic ?
Non, même s’il est qualifié RGE. Seul un diagnostiqueur immobilier certifié Cofrac est habilité à établir ce document, qui reste distinct d’une intervention de mise aux normes ou de dépannage.

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